在人們所居住的小區(qū)各處，往往掛滿各式“有模有樣”的廣告，它們有的被整齊安插在電梯中，有的在小區(qū)步道的燈箱上，有的甚至掛滿整個(gè)樓面。可看似理所應(yīng)當(dāng)?shù)男�區(qū)廣告，真的應(yīng)該悄無聲息地充斥業(yè)主眼簾么？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隱形經(jīng)營成為部分物業(yè)擅自占用本應(yīng)屬于業(yè)主收益的手段之一，而這筆物業(yè)欠業(yè)主的錢卻鮮為人知。

　　充斥眼簾的小區(qū)廣告板真是理所應(yīng)當(dāng)？

　　家住福建省福州市倉山區(qū)某小區(qū)的朱建平說，剛搬進(jìn)小區(qū)的頭兩年，小區(qū)內(nèi)幾乎還沒有什么廣告，但最近兩年，他發(fā)現(xiàn)不僅樓道里的電梯外墻上安裝了廣告屏幕，就連電梯轎廂里也都掛滿了廣告牌。“因?yàn)殡娞蓍T要經(jīng)常開關(guān)所以沒有掛（廣告牌），剩下的其他三面都掛上了廣告牌，而且每隔兩三個(gè)月就換一次。”朱建平說。

　　除了電梯廣告充斥眼球，朱建平還注意到，最近一段時(shí)間小區(qū)內(nèi)的燈箱、立柱旁也掛上了廣告牌。這些廣告以早教中心、整形醫(yī)院、買房、招聘類居多，公益廣告數(shù)量很少。

　　在黑龍江省哈爾濱市剛建成的方遠(yuǎn)濱江國際小區(qū)內(nèi)，不少業(yè)主反映剛剛進(jìn)戶，廣告板就已經(jīng)在電梯內(nèi)“圍堵”住了業(yè)主�！皟擅娑加�，都是些快餐外賣什么的�！币晃粯I(yè)主說。

　　而在天津剛剛買房的蘇啟明則在采訪中反問：“小區(qū)內(nèi)的這些位置都是業(yè)主共有的，裝廣告板不應(yīng)該由我們說了算嗎？到底是誰做了主？”

　　方遠(yuǎn)濱江國際的部分業(yè)主表示，小區(qū)里不是完全不能出現(xiàn)廣告，但是對(duì)于廣告的內(nèi)容及商家業(yè)主可否有決定權(quán)，且電梯作為公攤面積，電梯廣告獲得的收益是否應(yīng)歸全體業(yè)主所有，或與業(yè)主協(xié)商分配。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，還有不少業(yè)主對(duì)于廣告位管理者是誰以及是否侵犯了業(yè)主權(quán)益，表示知之甚少。

　　是誰侵犯了業(yè)主權(quán)益？

　　對(duì)于這些訴求，正在從事廣告位經(jīng)營的小鄭向記者道出了個(gè)中實(shí)情。“往往是物業(yè)公司找到我們，把小區(qū)內(nèi)的廣告位承包給我們，我們和他們簽訂合同時(shí)不會(huì)問業(yè)主是否同意，我們是花錢拿廣告位的，錢花了廣告位到手就ＯＫ了�！毙∴嵦寡�，承包廣告位的事情知道的人越少越好，若是知道的人多很有可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主阻力大而沒辦法成功。

　　朱建平說：“每次問物業(yè)廣告費(fèi)收了多少，用到哪里去了，他們都是支支吾吾說不清楚，讓我們找經(jīng)理，經(jīng)理又避而不談�！边@似乎也印證了小鄭的話。福州市臺(tái)江區(qū)某小區(qū)的一名物業(yè)工作人員也表示，該小區(qū)的電梯廣告位已經(jīng)一次性承包給了一家廣告公司，具體投放什么廣告由廣告公司決定，“但廣告費(fèi)收入其實(shí)不大”。

　　那么諸如小區(qū)電梯中的廣告位到底值多少錢？記者登錄一家廣告投放公司的官方網(wǎng)站，找到了該公司電梯廣告投放的相關(guān)報(bào)價(jià)。按照廣告類型來分，電梯轎廂框架刊例價(jià)６９８元／周／塊（紙張尺寸５７０ｍｍ×４２０ｍｍ）；電梯內(nèi)門貼刊例價(jià)６９８元／周／部（紙張尺寸３７０ｍｍ×７６０ｍｍ）。該公司網(wǎng)站上注明，電梯廣告投放費(fèi)用依時(shí)間段、地點(diǎn)而定，彈性很大。一般來說，可以在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上至少砍掉４０％。

　　以電梯轎廂框架內(nèi)廣告版砍去６０％的保守價(jià)格２８０元／周／塊估算，一部電梯內(nèi)若裝四個(gè)廣告版一年的收入約為５．３萬元，一棟擁有五個(gè)單元的住宅樓一年僅此項(xiàng)收入就為２６．５萬元。家住江西省南昌市紅谷灘某小區(qū)的周女士向記者出示了她所在小區(qū)２０１５年全年的業(yè)主委員會(huì)收支明細(xì)單，其中廣告收入除卻物業(yè)公司的分成后，共計(jì)９．６３萬元。小鄭透露，由于住戶量、發(fā)展水平等因素各地不同，廣告費(fèi)用也千差萬別，但超過兩棟樓的小區(qū)僅電梯費(fèi)一年收入普遍數(shù)十萬元，大城市甚至過百萬。

　　而在各地小區(qū)當(dāng)記者問到廣告費(fèi)用、用途是否進(jìn)行了公示、業(yè)主是否知情時(shí)，大多數(shù)業(yè)主表示由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，并不了解相關(guān)情況。

　　物業(yè)是否應(yīng)返還業(yè)主廣告收益？

　　按照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　“現(xiàn)實(shí)中物業(yè)企業(yè)在從事經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)征得二分之一以上業(yè)主同意，程序上必須合法。二是經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)公開，具體用項(xiàng)必須合法，包括支付部分經(jīng)營費(fèi)用和分配給業(yè)主�！焙幽显�龍律師事務(wù)所律師付建表示。

　　按照條例內(nèi)容，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并對(duì)單位處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

　　福州市一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說：“沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，這些費(fèi)用確實(shí)都由我們物業(yè)來收取，但并不是都進(jìn)了個(gè)人腰包，說我們靠此盈利有些偏頗，因?yàn)檫@筆收入我們主要還是用來彌補(bǔ)公共費(fèi)用的不足。”

　　對(duì)此付建建議，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布公共收益部分的資金使用情況，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕公布，可以提交業(yè)主大會(huì)，決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主可以招開全體業(yè)主大會(huì)，經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意，或者占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意，對(duì)小區(qū)廣告的收入進(jìn)行監(jiān)督，或者更換該企業(yè)。

　　周女士所在的江西省南昌市紅谷灘某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)便針對(duì)小區(qū)廣告的收入，與物業(yè)公司按照當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理費(fèi)條例》中規(guī)定的比例進(jìn)行分配�！坝辛藰I(yè)主委員會(huì)，每一年小區(qū)的所有收入，包括廣告收入我們都能及時(shí)掌握，也能更好地進(jìn)行分配，把錢花在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的公共服務(wù)上，對(duì)物業(yè)而言，也起到了良好的監(jiān)督作用�！敝芘�士說。

　　從事社區(qū)管理研究的專家表示，很多人誤把物業(yè)公司當(dāng)成管理者，其實(shí)物業(yè)是“拿鑰匙的管家”而非房屋主人。專家表示，當(dāng)前物業(yè)信息公開的動(dòng)力不足，應(yīng)盡早進(jìn)行專門物業(yè)法的立法工作，探索在使用、監(jiān)管上的可行模式。

鄭云龍律師執(zhí)業(yè)于內(nèi)蒙古紅城律師事務(wù)所，是赤峰誠遠(yuǎn)法律咨詢服務(wù)有限公司首席合作律師。赤峰刑事（毒品）犯罪辯護(hù)律師；草原狼刑辯網(wǎng)絡(luò)公益學(xué)院（赤峰）毒品犯罪辯護(hù)研究中心主任；草原狼公益戒毒禁毒志愿者聯(lián)盟成員；赤峰政府采購專家?guī)旆�律專家�?span lang="EN-US">

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